美国来客 牵手中骏两年后睿星资本长租入沪

在昂贵的房子面前，对于买不起房的年轻人来说，租房已是外出打拼的常态和首选。

近期，远在太平洋彼岸、被称为“公寓巨头”的美国睿星资本再次盯上国内租赁市场，这已不是其第一次踏上中国市场。

5月18日，美国睿星资本（Greystar Capital）对外宣布，将在中国正式推出首个高端租赁社区品牌——“驻在LIV‘N”，同时首个高端租赁社区落地上海，位于长宁区长宁路833号，取名为“驻在LIV’N833”。

在这一消息公布前，睿星资本首个租赁项目落户上海或早已有迹可循。

去年2月，睿星资本曾牵头荷兰汇盈、Bouwinvest和MIRA房地产在中国设立第一支长租公寓基金，上海便是基金初期的重点投资城市。

更早之前的2017年，睿星资本还与中骏置业签署合作协议，计划在未来三年内，在中国一二线城市推出5万间长租公寓。

对于传统长租公寓市场的看法，睿星资本创始人，董事长兼首席执行官Bob Faith曾在接受媒体采访时表示：“这就好比有人问我‘海洋怎么样’，现实是海洋如此之广阔。”

“你会在一些港口遇到风暴，在其他港口波澜不惊，在一个地区遇到退潮，在其他地区遇到涨潮，但长租公寓和学生公寓的长期趋势是非常积极的。”

“展望2020年，中国市场将是睿星资本全球拓展的重要一环。”在盘点2019年发展轨迹时，睿星资本这样写道。

长租外来客

睿星资本以收购学生公寓和传统长租公寓项目出名，其在2017年成立上海办公室，这也是睿星资本在亚太地区的首家办公室。这一年，睿星资本携手中骏踏上中国租赁市场这片开发热土。

只是，对于国外资本或投资者而言，似乎永远没有迟到这一说法。长租公寓日渐升温，早已有不少国内公寓品牌抢占一线城市的公寓市场。

经历了这次疫情后，投资者对租赁市场似乎有了更多想法。

据介绍，睿星资本首个上海租赁社区项目计划于今年7月开放样板房，并于年年底正式开业。随着这一品牌正式亮相，睿星资本称，将在中国市场陆续推进一系列项目落地与运营。

值得一提的是，目前上海长租公寓市场，规模梯度差异较为明显。已进驻上海公寓品牌包括但不限于V领地、自如、蛋壳、相寓、魔方公寓、城家、万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓、方隅Funlive等。

睿星资本中国董事总经理马千里则表示，中国一直以来都是睿星资本最关注的市场。首轮面向中国市场的投资基金募集与上海中山公园高端项目的收购，都标志着睿星资本布局中国市场的决心。

2019年2月19日，睿星资本宣布与三家资本方设立Greystar Asia-Pac平台下的首支长租公寓基金，首轮募集资金4.5亿美元（约32亿元人民币），将专注于投资、开发、改造位于中国一二线城市的长租公寓资产。

紧随首轮募资到位后，睿星资本完成了对上海中山公园附近的首个资产收购，并开始筹备改造翻新，预计于2020年完成改造、推出市场。

彼时，睿星资本全球业务负责人Wes Fuller表示，如今中国的租赁住房市场极具投资潜力。随着中国城市化进程持续推进，一二线城市的外来人口数量及人均收入迅速攀升。

“市场对高质量租赁住房的需求将被持续推动，睿星资本将通过此基金率先在中国规模性打造集中管理式的长租公寓资产。”

而在创始人Bob Faith看来，睿星资本成立之初便设置了三个主要独立业务板块，包括development（开发）、ownership（所有权）以及management（管理），这些业务由于周期的不同而相互配合。

Bob Faith称，使睿星资本成长为“经久不衰”的公司（evergreen company）至关重要的战略是，平衡好且时刻关注提供的服务和主体需求。

公寓市场前路

今年这场突如其来的疫情，给各行各业都敲了“一记闷棍”。频现破产、暴雷的长租公寓市场，面临的考验更加不小。

外资入局背后，更值得思考的是国内公寓市场前景。

一名内地长租公寓业内人士向观点地产新媒体表示，从中国的租赁市场规模来看，要比美国的租赁市场大很多，睿星资本作为美国租赁住房产业的巨头肯定是想要在中国发展的。

有过房地产公司任职和创立喜达屋资本集团的经历，Bob Faith在1993年在休斯敦成立了睿星资本。

27年发展时间里，通过收购和开发，睿星资本管理资产规模愈来愈大，包括价值超过1600亿美元房地产和超过52.5万个租住单元与床位，旗下平台运营和开发中的项目价值达503亿美元。

上述业内人士续称，上海租赁市场的增量部分主要是R4土地（自持租赁用地），差不多供给了90块土地，量还是非常大的。但这部分土地价格定位不算高，符合政策优惠因素，因此租赁涨幅不会太大，未来2-3年很多项目会完工，这部分对整个上海租赁市场是会有影响的。

近期，随着国内疫情好转，企业基本全面复工复产，长租公寓的出租率也在稳步回升，不少城市出台了人才政策等利好。据不完全统计的数据显示，今年4月有15个长租公寓项目集中开业、签约。

另据观点指数发布的4月中国长租公寓TOP20报告显示，观点指数选取11个长租公寓企业重点布局城市观察，发现上海长租公寓项目套均租金最高，达到4911.66元/月。

上述业内人士进一步表示，目前国内长租公寓面临的困难，可以分为两类企业进行观察，一种是分散式经营的公寓品牌，问题是行业升级转型中，资本驱动下出现了产业陷阱，典型代表企业有青客、蛋壳等。

另一类则是集中式运营所面临的难题，是多元化发展的探索与布局，这类公寓品牌主要有万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓、中骏方隅Funlive等。

仅从已经上市的青客公寓、蛋壳公寓发布的年报显示，营收虽然同比增幅加大，但盈利情况仍然不算理想。据了解，青客公寓2019年运营亏损4.48亿元，净亏损为4.98亿元。

截至2019上半年，青客公寓运营覆盖上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京6座城市合计96，854间房源，其中上海为主要市场，拥有超过6万间房源。

此外，蛋壳公寓净亏损逐年扩大，2017至2019年蛋壳公寓的净亏损分别约为2.7亿元、14亿元以及34亿元。

截至2019年12月31日，蛋壳公寓运营着438，309套公寓，其中在北京、上海和深圳的公寓数量约为22.4万间，同比增长46.6%。其他城市的公寓数量近21.5万间，同比增长156.1%。

（编辑：王星）